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政學商界聯動 粵港澳大灣區房地產高峰論壇共建灣區發展
2019-10-24 18:01:32來源:中國建設新聞網

中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》已半年有余,粵港澳大灣區未來發展的潛力和格局如何?大灣區住房是否面臨可持續發展問題?破解之道在哪里?10月18日,貝殼研究院發布《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》(以下簡稱白皮書)對上述問題予以解答。

當天,由貝殼研究院發起的粵港澳大灣區房地產高峰論壇在深圳舉行,眾多政商學界人士就灣區發展建言獻策。

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粵港澳大灣區房地產高峰論壇現場

中國國際經濟交流中心產業規劃部部長王福強指出,下一步大灣區如何發展,能否取得好效果,取決于制度性開放的程度和路徑。需要在大范圍內讓生產生活要素便捷流動。同時,探索社會治理協同、探索政府治理和社會治理有效結合的路徑,努力降低制度性成本,在融資、土地、戶籍等方面作出探索和改革。

“我國房地產市場已經從數量擴張進入質量提升和結構調整的新時代”,貝殼找房高級副總裁李文杰指出,粵港澳大灣區具有重要戰略地位,其整體規劃為區域地理空間重塑帶來新機遇。貝殼找房不僅利用交易大數據洞察市場,從深層角度分析市場供求現狀和未來走勢,也希望通過挖掘數據深層價值,為區域經濟規劃與發展提出有力建議,為行業和社會帶來更多價值。

未來房地產需求空間巨大

粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市,總面積5.6萬平方公里,2017年末總人口約7000萬人,是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一,在國家發展大局中具有重要戰略地位。

中共中央、國務院印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》顯示,粵港澳大灣區將建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區,打造成宜居宜業宜游的優質生活圈,成為高質量發展的典范。目前,從中央到地方,多項工作正圍繞大灣區建設展開,以推動粵港澳三地合作發展,這一區域正以良好的發展態勢崛起為世界級城市群。

大灣區的民營經濟高度發達,市場經濟的活力強,大灣區近幾年民企500強數量的增速最快,帶動了大量的就業和人口的增長,近三年大灣區平均每年增加150萬人口。然而,居民住房條件則有待改善。白皮書顯示,大灣區住房自有率較低,近3500萬人無自有住房。灣區11城中有8城住房自有率低于60%,距離全國平均水平有較大差距。同時,香港、深圳和廣州三個核心城市人均居住面積分別為15平米、19.7平米、25平米,距離全國人均36.9平(2017年)的水平存在較大差距。

人口向大城市流入是城市化階段的必然規律,而在粵港澳大灣區中,深圳、廣州作為核心城市的人口吸引力最強。白皮書顯示,近三年,深圳、廣州的常住人口分別增長165萬和140萬,而肇慶、江門等城市三年累計增長不足10萬。觀察粵港澳大灣區房地產交易數據,2018年廣深港3個核心城市的交易額占比為60%,預計2025年交易額為2.4萬億,占據灣區市場份額預計提升至65%。

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貝殼找房高級副總裁李文杰發表演講

“粵港澳大灣區的整體規劃為區域地理空間重塑帶來的新的機遇,要利用城市之間的空間延展,平衡區域發展不平衡的矛盾”,李文杰指出,要改革當前的住房政策,重新界定政府與市場的關系,平衡供應結構。

“大灣區未來市場規模和潛力還有很大空間,且這部分需求主要集中在核心城市”,貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,大灣區住房問題的核心其實就是大城市的住房問題。

王福強建議,各地政府需要讓生產生活要素便捷流動,探索社會治理協同,探索政府治理和社會治理有效結合,降低制度性成本,在融資、土地、戶籍等方面作出探索和改革。

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中國國際經濟交流中心產業規劃部部長王福強發表演講

中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、住房和城鄉建設部政策研究中心原主任秦虹指出,落實“房住不炒”要緊緊圍繞是否在本地工作、落戶,是否真正為改善、為居住需求買房子。是對住房房地產全產業鏈的需求,而非空口號。

秦虹認為,結構性人口紅利和改善性需求讓房地產市場未來仍存在一定空間。中國社會將從“住有所居”逐步邁向 “住有宜居”,房地產市場平穩發展對國民經濟發展具有十分重要意義。

打破城市邊界為破局之道

與國外其他灣區相比,目前粵港澳大灣區是以行政手段倡導區域內的城市群融合在一起,并且廣東九市與香港、澳門地區存在制度方面的差異。對此,王福強建議,在大灣區內,需通過頂層設計重新配置各大城市的資源,以最大程度地互補優勢。

針對各個城市如何分工,白皮書建議,應該基于市場配置資源進行分工,鼓勵城市之間進行良性競爭,真正形成融合發展的觀念。以前受到行政主導的體制影響,區域、城市之間競爭形成同質化發展。目前灣區內各區域、城市需區別定位和經濟發展優勢,比如科技創新、金融、旅游會展等不同領域,形成優勢互補。

打破城市邊界,開啟大灣區社保互認,尋找核心城市的“外部供應”是灣區破局之道, “核心城市需要尋找‘外部供應’”,許小樂指出,目前大灣區的城際交通已經相對發達,對于核心城市的周圍城市,軌道交通的發展也使得同城化趨勢逐步推進(如廣佛兩城),但是購房資質目前還是認本地社保或者戶籍,需要做出相應調整,對核心城市尋找“外部供應”,尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來內陸居住,促進港澳和內地的融合。

政府引導市場增加有效供給

大灣區房地產市場發展的路徑是中國房地產制度改革的典型樣本,也反映了整個國家住房制度面臨的重要轉折。

針對目前深圳等核心城市主要是過度市場化、供應主體和保障渠道不足的問題,與會人員形成共識,未來大灣區在土地供給、金融政策、稅收政策以及市場管控方面都需要滿足“住”的需求。未來大灣區核心城市的發展在于重新平衡市場與保障的關系,核心是政府引導市場增加有效供給,改善市場結構失衡的狀態。

比如在供給方面,秦虹指出未來土地供給需穩地價、少錯配。金融政策則需守住底線、防控風險。許小樂建議,盤活和利用好存量資源,允許宿舍公寓合法運營,為市場提供藍領床位產品。“由于無法達到合租房在面積等方面的基本標準,床位產品仍游離在市場灰色地帶。但對低收入群體而言,合租也依然無法將價格控制在他們所能承受的范圍之內”,他建議,制定特殊標準,針對床位產品提供合法經營的制度規范,扶持藍領公寓運營企業在工業和服務業集中區打造宿舍式床位產品。

稅收政策方面,秦虹建議應通過稅收政策調節“住”的需求:鼓勵租、限制炒。對此,許小樂也認為,降低交易稅費等摩擦成本,刺激存量供應,為中高收入家庭提供置業選擇。

此外,白皮書建議,打破城市邊界,開啟大灣區社保互認,尋找核心城市的“外部供應”。目前灣區城市的購房資質目前還是認本地社保或者戶籍,需要做出相應調整,對核心城市尋找“外部供應”,尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來內陸居住,促進港澳和內地的融合。

“房住不炒”依舊是政策的主基調。白皮書預測,未來大灣區的市場將告別過去的大起大落,整體穩定。隨著居住服務行業快速崛起,將形成一批包括家裝、家政等在內的具有專業服務能力的服務階層。伴隨產業互聯網,房地產的數字化程度進一步提升,同時圍繞交易和資管的房地產金融服務將充足發展。





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