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第一建聞 | 籌錢也愁錢 房企融資困境在持續
2019-10-29 13:14:21    作者:陳月芹

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“2019年,‘四處找錢’成為各大房企主旋律,不是正在融資,就是在融資的路上。”一位“十強”房企的內部人士說,找錢、找地、找人是當下發展“三大難”,其中找錢最棘手。

房地產領域貸款增速一直走低。10月25日,中國人民銀行發布《2019年三季度金融機構貸款投向統計報告》:今年三季度末,人民幣房地產貸款余額43.29萬億元,同比增長15.6%,增速比上月末降低0.6個百分點,連續14個月回落;前三季度增加4.59萬億元,占同期人民幣各項貸款增量的33.7%,與去年全年水平相比低6.2個百分點;前三季度新增個人住房貸款占各項貸款增量的24.1%。

中國人民銀行辦公廳主任周學東表示:“過去房地產市場火熱時,個人購房貸款增長非常快,有些城市占比甚至超過50%,銀行貸款增量中超過一半流向房地產領域。現在從全國看,占比降至24.1%,屬相對合理水平。根據多年觀察,占比25%左右較為合理。過去幾年,這一數字大多時候在30%以上。”

各大房企之間,現金流的角力從未停歇——加速銷售回款、優化運營的同時,融資手段上亦各展所長。在金融主管部門加強房地產業融資監管背景下,融資渠道步步收緊,無論是大型房企還是中小房企均面臨融資難、融資成本走高等困境,行業融資體系正發生深刻變化。

找錢難

今年8月的融創中期業績會上,董事會主席孫宏斌用“史無前例”形容今年融資收緊的程度。

“以后發債壓力很大,市場上可能無債可買,只能買二手債。”孫宏斌表示,近期政策就是控制資金向房地產業流動,對發債、信托、開發貸均進行限制,“這是從融資端切入的調控。”

同策咨詢研究院監測數據顯示,2019年前9個月,40家典型房企共計融資6130億元,相當于2018年前11個月的融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動,融資渠道繼續緊縮,融資成本上行較為明顯。

8月,房企融資曾遭遇大幅下跌,但9月迎來快速反彈。當月,同策咨詢研究院監測的40家典型房企完成融資折合人民幣689.56億元,環比上漲87.25%。其總監張宏偉認為,繼5月銀保監會發布“23號文”整治房地產業融資亂象后,7月和8月監管部門繼續密集發布收緊政策,嚴控房企融資渠道,致使8月融資大幅下滑,9月反彈因前期積壓審批得以釋放所致。整體看,融資下滑是因為政策監管發揮作用,市場出現了正常反應與波動。

另據不完全統計,2019年三季度,95家典型房企共計融資3187億元,同比增長11.6%,環比增長0.85%。這主要因為7月上旬房企抓緊窗口期積極融資,單月融資出現反彈,達到1646億元;此后兩個月,房企融資持續低迷,單月融資規模降至770億元,觸及年內低位。

房企融資遇冷的另一面是火熱的需求。金科股份9月進行了19筆銀行貸款融資,共計81.92億元,占比當月境內銀行貸款融資總額超過一半。10月22日,華潤置地發布一則“先舊后新”配股融資公告,融資近68億港元,其中超過60億港元用于“買地”。

“三季度房企融資意愿強烈。一種是確實缺錢,借不到錢就只能戰略收縮;另一種是融資到手后,等待地價降到合理范圍時果斷補倉,尤其是現在到四季度這個階段。”張宏偉表示,“對于房企來說,目前能融到錢就不錯。”

多家研究機構指出,在此背景下,房企融資壓力正在積聚,行業信用風險逐漸上升——融資渠道全面收窄的同時,房企還要應對下半年償債高峰。

天風證券研報指出,在“房住不炒”政策背景下,房企融資態勢全面收緊,管控方式以余額管控為主,絕大部分房企“借新還舊”仍可維持,但大規模凈融資愈發困難,沒有增量資金甚至收縮意味著將面臨更大的流動性壓力。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示,今年三四季度是房企償債高峰,若同時考慮到期債務、提前兌付等情況,實際償債規模可能更大。

國泰君安證券研報也指出,地產銷售、融資等現金流入環節壓力持續增大,惟一利好是房企主動減緩拿地,由此判斷地產債信用利差仍能維持擴張趨勢,利差分化短期內難以消除。

找“便宜的”錢更難

融資能力已經成為國內房企競爭關鍵因素。

“資金總量有限,但各家又都想要。”業內人士認為,融資成本上升“意料之中”。

克而瑞研究中心數據顯示,9月,95家典型房企融資成本6.47%,環比上升0.76個百分點。境外債券單月融資成本6.85%,環比下降0.10個百分點,主要由于碧桂園發行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券,利率4.5%且總額較大,拉低了當月融資成本。若剔除這一因素,9月上述典型房企融資成本6.83%、境外融資成本7.50%,環比分別上升1.22和0.55個百分點。

今年前9個月,房企新增債券類融資成本7.03%,較2018年全年增長0.50個百分點。其中,境外債券融資成本8.08%,較2018年全年增長0.86個百分點。融資成本最高的是國內第二梯隊(第51~100名)房企,為7.28%。

在這方面,各房企有喜有憂。

7月11日,大發地產稱發行于2021年到期的1.8億美元優先票據,融資利率12.875%。泰禾集團旗下子公司9月發行了一筆2億美元境外債券,票面利率11.25%。9月28日,中梁控股稱發行于2021年到期的1億美元優先票據,票面利率11.25%。兩位數融資成本已不鮮見。

據中原地產研究中心統計,今年以來,恒大、佳兆業、景瑞、花樣年、弘陽、正榮、陽光城、朗詩、新湖、泛海、當代置業、融信等房企美元融資成本超過10%。與此形成鮮明對比的是,9月,萬科面向合格投資者公開發行規模25億元的住房租賃專項公司債券(第二期),融資成本3.55%,為業內最低;龍湖發行規模8.5億美元的10年期投資級優先票據,票息3.95%,創近兩年民企10年期美元債票息新低。

央企和國企融資優勢出眾。今年上半年,中海、華潤、越秀的融資成本分別為4.28%、4.45%和4.76%,較2018年年末均有所下降。

對此,聯訊證券董事總經理、首席宏觀研究員李奇霖分析稱,房企外部融資方面,國內貸款是重要渠道,占比約12%。小房企所獲支持較少,更多依靠非標融資。

“有些小房企非標融資占資金來源50%,整個行業約25%。銷售回款仍是大頭,占比超過四成,但‘房住不炒’影響較大。”李奇霖預判,房企未來會尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構共同開發,緩解融資困難帶來的負面影響。

嚴監管不手軟

自銀保監會“23號文”下發以來,金融主管部門多次對房企融資監管表態,信托、海外債、銀行貸款等渠道監管辦法不斷更新,顯示出擰緊“水龍頭”的決心。

7月12日,國家發改委下發通知,要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

在“房住不炒”政策背景下,相關部門的監管變得更頻更深。銀行、信托等金融機構近期屢屢被開出大額罰單,違規原因均涉及資金向樓市“輸血”。銀行違規“涉房”業務已經成為金融業的禁區。

10月12日,北京銀保監局發布通知,強調嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域。兩天前,該局剛剛公布兩張行政罰單——興業銀行北京分行違規向房企提供融資;浦發銀行北京分行信貸資金違規用于投資、購房以及通過信托通道發放土地儲備貸款。兩家銀行因此分別被罰600萬元和290萬元。

10月11日,平安銀行義烏分行因信貸資金用于支付購房首付款被罰50萬元。10月8日,中信銀行杭州分行因信貸資金被挪用于購房、房企經營以及購買股權等被罰195萬元。據不完全統計,僅僅今年前三個季度,“涉房”罰單就超過120張、金額逾億元。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為,銀保監會發文的目的就是為了杜絕信貸資金違規流入樓市特別是前融業務,如信貸資金借助私募、資管平臺進入前融環節或向“四證”不全的房地產項目發放貸款。

自“防范化解重大風險”和“堅決守住不發生系統性金融風險底線”上升至國家戰略高度后,2018年銀保監系統公布罰單累計超過3800張,逾30家銀行因信貸資金違規“涉房”,收到50余張罰單。

房企融資渠道不斷收緊,信托成為部分中小房企資金來源的重要渠道,但問題也在暴露。10月以來,監管機構披露的信托罰單驟增,目前已有5家信托公司收到6張罰單。

10月9日,五礦信托因管理不到位,導致信托資金用于收購土地。青海銀保監局做出對直接責任人朱恒罰款5萬元、對五礦信托罰款30萬元的行政處罰決定。

9月5日,建信信托因信托資金違規用于房企繳交土地出讓價款、違規投向“四證”不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房企提供融資,被北京銀保監局責令改正,并處以90萬元罰款。同日,中信信托因信托資金違規用于房企繳交土地出讓價款,被北京銀保監局責令改正,并處以30萬元罰款。

銀保監會官網顯示,截至10月26日,今年已向17家信托公司累計下發30張罰單,罰沒金額1764萬元,包括因違規“涉房”被罰的6家信托公司。

中國國際科技促進會理事布娜新認為,從大額罰單能看出,對于房企資金的監管工作正從拿地端逐步深入至開發端甚至銷售端。

為規避資金風險、擺脫當前融資困境,一些房企開始減少拿地、控制擴張規模或退出房地產業務;另一些房企加快周轉、降價促銷,以實現銷量提升。國務院發展研究中心研究員劉衛民表示,在房地產市場調控影響下,“金九銀十”的成色與往年相比明顯不足,房企后續“以價換量”的力度可能還會加強,市場將繼續調整。“也有部分房企選擇備足‘糧草’,等待市場拿地窗口期。”他說。

諸葛找房副總裁苑承建同意這一說法。他預計今年四季度,房企會更加主動地“以價換量”,市場將保持平穩,全年銷售數據與去年持平或小幅下降。同時,房企投資預期和新開工面積也或繼續下降。

“粗放式發展時代已去,房企要在拓寬合規融資渠道上多下功夫,行業將迎來更多的并購整合行為。”布娜新稱。

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