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聚焦物業服務“質價相符”熱點——廈門新港廣場小區變化有感
2019-11-06 11:34:46來源:中國建設報    作者:林思穎

在美麗的鷺島廈門,有一條幾乎橫貫整個廈門島的“輕飄帶”——筼筜湖。湖畔,是廈門著名的“小資聚集地”——西堤酒吧一條街、咖啡一條街。曾幾何時,在這條繁華的街區拐角,有一個與周圍景色格格不入的破敗小區。

據不少人回憶,當時小區內隨處可見隨意停放的自行車,空地上擺滿了棄用的家具和建筑廢料,生活垃圾雜亂堆積散發著異味兒,小區路面坑洼不平……這個小區名為新港廣場,建成于1999年。小區南臨筼筜湖、北靠仙岳山、西望鼓浪嶼,是一個不可多得的風水寶地。是什么原因使得本該環境優美的新港廣場小區變得破敗?據業主委員會成員葉加音介紹,小區建成后,交由開發商下屬的物業服務企業提供物業服務,物業服務費均價約1.4元/平方米,在當時的廈門屬于中上水平,物業服務水平也尚可。但是接下來的幾年,物業服務企業向業主發出調漲物業服務費申請,引起了大多數業主的不理解和拒絕。

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“很多業主不是舍不得多交這些錢,而是希望物業服務企業能先讓業主感受到物業服務質量的提升,然后再談提價。”業主委員會主任助理陳女士說。

然而,要讓物業服務水平大幅提升,就意味著物業服務企業要先行投入,這也是大多數物業服務企業所抗拒的。

于是,新港廣場小區物業服務費調漲的事不了了之。漸漸地,業主開始感覺到物業服務品質下滑。年復一年,小區物業服務亂象逐漸加劇,業主與物業服務企業之間的矛盾愈演愈烈,小區逐步陷入物業服務質量下滑—業主拖欠物業服務費—物業服務繼續惡化的惡性循環。

2017年,本著自救目的,在幾位熱心業主的奔走號召下,新港廣場小區首屆業主委員會正式成立,選舉產生了一批年輕、素質較高且胸懷大局的業主委員會成員。

面對百廢待興的小區,業主委員會成立后的首要任務就是改善居住環境。為此,業主委員會走訪相關部門,申請電梯更換補貼,順利完成部分樓棟電梯更換、電梯間裝修、樓道粉刷以及南區地下室改造等工程,小區面貌實現了部分改善。

為了從根本上改變小區現狀,業主委員會調查走訪周邊相鄰小區,研究探索小區自救之道。通過走訪,業主委員會了解到選擇物業服務企業這個“管家”是關鍵。“一分錢,一分貨”,要選到“好管家”,價格上就要有所調整。

然而,要調漲物業服務費,需經過小區業主“雙過半”同意。目前,小區物業服務水平極差,業主與物業服務企業積怨已久,要說服業主先行調漲物業服務費幾乎是不可能的。因此,經業主大會研究決定,通過公開招標的方式重新選聘物業服務企業。

經過公開競標中標的小區新物業服務企業——廈門中都物業管理股份有限公司總經理藍茜說:“新港廣場小區的故事,讓我們深感惋惜,從事物業服務行業這么多年,我們遇到過許多與新港廣場有著同樣境遇的小區,我們本著踐行為業主提供更好服務的初心,愿意先行投入。”

經協商,在維持1.4元/平方米物業服務費的基礎上,由廈門中都物業管理股份有限公司先行投入,以2元/平方米的標準實施小區物業服務,業主委員會協助籌集小區改造資金,力爭在一年以內讓業主感受到小區環境改善。屆時,再由業主委員會組織召開業主大會,共同表決是否同意調漲物業服務費。

2019年7月,廈門中都物業管理股份有限公司正式進駐新港廣場小區,短短幾個月的時間,小區面貌發生了顯著改善。

經過一系列整改后,物業服務企業組織開展了物業服務滿意度測評,業主滿意率高達97%,許多長期欠繳物業服務費的業主在見到小區面貌改善后,重新續繳了物業服務費。“一戶原本拖欠了12年物業服務費的業主都開始繳費了!”物業服務企業相關負責人笑著說。目前,業主委員會如約將調漲物業服務費列入議事日程,擬于2020年年初召開業主大會進行投票表決。

縱觀小區從建成到現在的興衰演變,小區業主、業主委員會、物業服務企業的參與都起到了關鍵作用。然而,其中還有一個不可忽視的重要因素——物業服務費的價格杠桿作用。

“房屋的權屬年限是70年,而大多數小區卻在10到20年間就已經走向衰敗,如果每個月僅多花費100元左右的物業服務費,就能為小區延年益壽,那就是在花小錢辦大事。”業主委員會主任說。

新的物業服務企業進駐后,從日常的綠化保潔、設備保養,到小區非機動車停放點、快遞投遞箱等公共設施的遷移,再到供水管線等設備的改造,都有了專業化管理,小區的環境在逐步改善,昔日溫馨整潔的新港廣場小區又回來了。

“以我們日常工作的情況來看,居民意見較多的部分小區,其物業服務收費標準均低于全市均價。”廈門市建設局物業管理處負責人說。為倡導物業服務“質價相符”理念,樹立業主“花錢買服務”的觀念,廈門市建設局正在起草《廈門市住宅小區物業服務質量星級評定管理辦法》。

該辦法中,將物業服務標準和質量進行量化,列出了5個等級,規定對全市住宅小區每年全覆蓋評定并掛牌。通過此舉,既讓業主明明白白消費,也提醒業主加強對小區物業服務質量的監督,鞭策物業服務企業提高服務品質。

同時,為了強化對物業服務行業的監管,廈門市建設局準備同步配套《廈門市物業服務企業及項目經理信用綜合評價辦法》、《廈門市住宅小區前期物業招投標管理辦法》、《廈門市住宅小區業主大會物業管理招投標管理辦法》等制度,構建以星級評定為基礎、以信用評價為核心、以招標投標為手段的后資質時代全鏈條物業服務市場監管體系,從根本上提升城市物業服務整體水平。


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